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五个房贷偏方

2019-10-07 23:48:42来源:励志吧0次阅读

五个房贷“偏方”

五个房贷“偏方”

11:37 人民-人民海外版 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

尽管贷款利率一降再降,表面看似无利可图的房贷业务仍然成为各家银行竞相争夺的 蛋糕 ,而在这种 鹬蚌相争 的时候,老百姓完全可以从中得利,找到适合自己的房贷产品和技巧,省下不少银子。 技巧一:房贷跳槽 所谓房贷跳槽就是 转按揭 ,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。据了解,目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。 当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等,不过有些银行为了吸引客户,特意推出 低成本转按 服务,比如可以免掉 担保费 这项最大头的费用,其余剩下的费用大概千元不到。 技巧二:按月调息 2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是, 固定 改 浮动 需要支付一定数额的违约金。 值得一提的是,部分银行推出了 按月调息 方式,目前利率处于下降通道,客户如选择 按月调息 ,则可在次月享受利率下调的优惠。 技巧三:双周供省利息 尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于 双周供 缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。 不足之处是,贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。 技巧四:提前还贷缩短期限 理财人士表示,提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。 此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。 技巧五:公积金转账还贷 在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。 金融风暴中也有机会闪光细盘算用好房贷这笔钱 对于是否要用商业贷款,上海凯弈有关分析人士表示,目前国内存贷利差已经倒挂,所以对能享受到下浮百分之三十的贷款利率的客户,建议如有适当的投资理财机会,可以在政策允许的条件下贷足款项。而对于购买第二套以上、支付较高利率的贷款购房者来说,如资金没有更好的去向,建议尽量少贷款或采取提前还款的方式。 在理财师的建议下,小张夫妇决定适当贷款。于是,如何用好这笔贷款,成为小张夫妇需要细细盘算的大事。理财师给出如下一些方案。 方法一:短期内利用存贷利差赚利息 从目前的存贷款利率来看,近一两年内,小张保留更多的人民币,增加贷款额度显然是划算的。根据10月底刚刚调整的上海公积金利率,目前住房公积金个人贷款利率五年期以下(含五年)为4.05%,五年期以上4.59%.五年期商业贷款利率下浮30%的利率水平为5.04%.而目前央行最新调整的存款利率表显示,五年期整存整取的存款利率是5.13%.在小张能够获得80万元的公积金贷款的情况下,如果将80万元房款先拿到银行做定期存款,即使贷款五年,小张也能在5年内从存贷款利差中获得2万多元的收益,而且这笔收益是有保障的。但这个钱赚起来并不像看上去这么容易,原因就在于80万元的房贷是需要每个月还的,而80万元的存款只能在到期后取得。如果要赚这笔利差,小张每月都要面临巨大的还款压力。(本段涉及利率均为单利) 点评:中国已经进入了降息通道,2007年12月,在经过多年的加息后,我国商业贷款利率水平达到6.57%-7

.83%的水平,而今年9月以来,央行已经三次降息,利率已经降至2007年年中的水平。贷款利率降低的同时,存款利率也在大幅度下调,最近一次五年期以下的存款利率的降幅就明显大于贷款利率降幅

。从短期来看,小张夫妇还可以从存款和公积金利差从获利,尤其在五年内,公积金利率可能进一步下调,但定期存款利率由于是被锁定的,因此比较有保障。但从长期来看,这部分利差很可能会随着央行的进一步降息而消失,所以,在短期内购房的人还是可以利用一下定期存款的。 方法二:中长期内投资资本市场 小张先贷足80万元公积金贷款,那么还是否有必要申请40万元的商业贷款呢?如果他能获得7折利率的房贷,那么这部分贷款的利率为5.04%,仍是低于五年以上定期存款利率的,也就是0.09%的利差,但是这部分利差的收益并不大。 在银行存款之外,小张应该寻找更高收益率的投资产品,以体现出40万元贷款的价值。理财师认为可以中线看好资本市场。 降息对于债市是重大利好,且这种利好效应已经体现了一段时间。前期债市不断走强,今年9、10月份,企业债大涨了15%左右,以江铜为代表的一些企业债的年收益率均超过5%.选择将40万元贷款先投资企业债五年,小张约能获得一万余元的收益。但是,在目前的经济大形势下,企业的经营风险不得不防。此外,股票、基金、黄金等的投资机会都值得关注。 点评:受全球经济疲软影响,今明两年我国经济会经历结构调整,股市、基金全面走强的可能性不大, 牛市 很难在短期内见到。但是,考虑到房贷往往是长期贷款,期限最长可以达到30年,这期间很可能会出现新一轮牛市;而投资机遇现身的时间点往往正是利率最低水平的时候,因此,留一些资金逢低吸纳做长线,应该会有不错的回报。这个方法对贷款人本身的投资能力要求较高。 方法三:长期还可以考虑楼市 小张还有进一步投资房产的可能性,从长期来看,这笔投资或许能有出人意料的收获。经过一年的调整,在一些区域上海房价已比去年最高的时候下跌了10%-15%,出现了一个低位的形态。那么小张可以用优惠政策贷款购买第一套房,用现金再入市一次性付款购买一套商品房,这套房用来出租,目前楼市租金水平并不高,就以这套房的租金收入为3000元来计算,年收益率约3%.但是考虑到未来30年,中国楼市仍然处于成长期,随着人们改善生活水平的需求增加,房价有进一步上升的可能。楼价增值部分也能增加小张这笔投资的收益,从而使其30年的年化收益率超过贷款利率,进一步来看,小张的这笔投资还能解决未来孩子的住房问题。 方法分析:这个方法的优点是小张可以充分利用房贷政策优惠,并且平抑楼市短期波动、长期增长的变化。缺点是房产变现能力较差,一旦小张急需用钱,就可能出现问题。(解放-晨报作者:林劲榆) 房贷利率打折究竟给老百姓省下多少钱 案例一 30万贷款10年 按照新的5年期以上基准利率为5.94%,30万10年 85折后执行利率为5.049%:月还款额3189.16(元)利息总额82698.6(元);7折后执行利率为4.158%:月还款额3059.93(元)利息总额67191.89(元);没有优惠执行利率为5.94%:月还款额3321.58(元)利息总额98589.95(元)。 案例二 50万贷款20年 贷款人2006年在银行办理了50万元的个人住房贷款,20年等额本息还款,当时5年期以上利率为7.83%,由于是首套房,贷款人享受了8.5折即6.6555%的利率,月供为3773.78元,还款总额达905707.23元,大约90万元。经过降息和 房贷新政 ,享受了七折优惠后,他贷款的利率为4.158%,现在每月还款3071.69元,还款总额减少到737205.82元,月供一次性减少了702元。20年下来,还款总额减少了接近17万元。 案例三 100万贷款20年 如果按房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算,购房者须支付利息100万元左右(5.94% 0.85 20 100万=100.98万元),而如果按照基准利率的七折计算,购房者所支付的利息约为83万元(5.94% 0.7 20 100万=83.16万元),两者相比七折利率可为购房者节省17.82万元的利息。(新民晚报) 六招巧还贷款 在贷款买房普及的今天,房屋贷款已成为大部分工薪阶层最主要的家庭支出。各家银行在还贷方式上推出的产品层出不穷,固定利率气球贷、接力贷、循环贷等各种还贷方式令人眼花缭乱,而处于降息周期的牛年如何巧还房贷就更加考验家庭理财者的智慧了。理财专家提醒还贷人:在牛年经济大环境不佳,以及处于降息周期的背景下,贷款者可根据自己收入状况,巧妙灵活地选择不同的还款方式。 1、转按揭寻求更实惠的银行 转按揭 是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款,同时可享受7折优惠,其中付给担保公司数千元担保费即可。据了解,大部分银行都可以办理无交易转按揭,但在实际操作中,股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。 现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用

,但还是存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按揭,费用基本上在7000-8000元之间。需要注意的是,办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户,这样多数银行才不收取违约金。理财专家提醒消费者,在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按照合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。 2、降息背景下宜固定改浮动 2006年开始

,不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。 张女士2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款,当时约定的贷款年利率应为7.56%,比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万5年期的贷款,张女士用固定利率以等额本息还款方式,每月还款为10033元左右,而现在用浮动利率只需9652元,两者相差381元,5年下来,张女士少付的利息就有2.2万多元。当然,这还没有考虑到今后再降息的调整。 如果央行继续降息,那我不是损失得更多? 一算账,张女士吓了一跳。 当然

,需要提醒大家的是, 固定 改 浮动 需要支付一定数额的违约金,转换是否划算,还要看对未来的降息预期怎样。 3、双周供可缩短还款周期 尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于 双周供 缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。 不足之处是,贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。 4、随薪供能暂缓还款压力 随薪供 指在一定固定限期内,只需按期偿还贷款利息,固定限期到期后,再按期偿还本息的还款方式,其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力,也为流动性需求较大客户提供了新的选择。 等额本息法还是等额本金法?当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月,同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月,购房者每个月还给银行固定金额。理财专家认为,等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人,此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活,后期随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者,以应对退休后收入下降的情况,不容易产生经济负担。 5、提前还贷并非都划算 前提是,还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。 如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法,提高每月还款额,就可以有效减少利息支出。这样做,既不需要占用大量的资金,也不会影响投资计划,节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了,而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。 6、组合贷款用公积金 月冲 很多购房者喜欢采用 年冲 的方式,每年将积存的公积金一次性冲还本金

,以为这样能更好地节省利息,其实却不然。按照规定, 年冲 的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款,之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以,购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了 蚀本生意 ,最近公积金贷款利率再次下调0.18个百分点, 年冲 的购房者更加不合算了。 比较聪明的办法是,申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额;最大限度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时,建议采用 月冲 的方式,公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,节省的利息很可观。:小加

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